2021年房價持續延燒，中央銀行昨日理監事會，祭出打炒房限貸政策4.0，並提出四大管制措施，即日起實施。看來央行針對打炒房政策，的確已站在前線擔任起強攻的前鋒角色。吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮直言，央行限貸政策「只打到心理，卻打不到骨裡」。他指出央行限貸從1.0到4.0有如擠牙膏策略，一點一點限縮，但呈現的效果仍然有限，他同時提出央行限貸4.0政策的一利兩弊與三大建議：
（一）央行層層限貸措施，有利壓制投機炒作的心理層面：去年12月以來：央行對打炒房的出陳政策頻率已高每季一次，展現對金融機構控管的決心，有助銀行降低授信風險，但近期全體銀行不動產貸款集中度仍高，為強化管理銀行信用資源，避免流供囤房、囤地之融資，只好再祭四大限貸，主要內容重點：
1.自然人購置高價住宅貸款及第3戶（含）以上購屋貸款之最高成數一律降為4成。
2.購地貸款最高成數降為5成，保留1成動工款，並要求借款人切結於一定期間內動工興建。
3.餘屋貸款最高成數降為4成。
4.工業區閒置土地抵押貸款最高成數降為4成。
由於央行動作頻繁，間接顯示各部會對打炒房政策已倍受壓力，不得不跟進，包括近期財政部要求地方政府徹底課徵囤房稅丶內政部研擬禁止預售轉讓政策，在在顯示政府打炒房決心，因此對炒房炒地者而言，的確會産生心理層面的壓力與恐懼，某種程度是有降溫的作用。
（二）央行打炒房可用工具受限，能打到心裡，但難打到骨裡：針對打炒房政策，央行能配合的就是利率升息與選擇性限制貸款，而利率升降要視總體經濟表現丶全球QE量化緊縮丶利率丶匯率的變動丶產業對外競爭力丶丶等因素考量，選擇性升息或選擇性限貸對整體房市最有效的是達到風險控管的目的，避免房市崩盤影響到金融機構的高逾放危機，對於炒地炒房現象的改善效果非常有限，因為市場大咖口袋較深，並不缺資金，影響的是口袋較淺丶操作槓桿較多的小咖投資者，雖然央行歷經四次推出限貸措施，但仍然只是打到心理，難打到骨裡，炒作大咖仍然存在。
（三）大咖養地囤地的獲利仍大於限貸增加的成本，囤地炒地烈火難熄：對投資炒作者而言，大咖炒土地，小咖炒預售紅單，相對成屋市場因屬剛性需求，又有房地合一稅限制，炒作現象較少，所以央行針對第二房丶第三房的限貸，其實對炒作市場起不了作用，而針對土地的限貸與逾期開發升息或許會增加持有者成本，但囤地的增值獲利遠大於資本與利息支出的成本，當然囤地炒地現象仍然會持續。
針對打炒房政策各部會各行其是，有決心卻沒整合配套，李同榮提出三大建議：
（一）打炒房要一針見血，頻繁無效政策會産生市場麻痺作用：在資金氾濫的當下，限貸資金無法有效遏止炒房炒地行為，若過於頻繁無效的同質性政策打房，就會產生「狼來了」效應，市場會形成麻痺狀態，大陸房市過去就是因頻繁的調控無效，最後導致市場失控。
（二）打炒地應從政府率先做起，國有市有土地應暫停標售：國有市有土地往往是兵家必爭的精華區，且都選擇熱漲地區優先標售，例如最近高雄市台積電擴廠的楠梓區周邊，市府趁勢要標售市有土地，勢必再創高價，市場炒地原兇呼之欲出。因此，國有市有土地標售除了慎選時間點以外，必需大幅擴大社會住宅比例，才能符合居住正義。
（三）預售紅單短線炒作亂象必除，市場榮景才會持續：預售紅單短線炒作容易在房市主升段漲幅高的區域盛行，一旦假性需求過半，市場亂象叢生，建商推案虛胖，市場遲早會爆，因此，紅單炒作不除，市場榮景難以持續很久，雖然不屬央行權限，內政部已研擬整頓預售紅單炒作之修法政策，方向雖然正確，但方法有待商榷，地方政府的稽查能力與人力不提升，連紅單納稅都執行不力，何況禁止轉售所衍生的地下交易行為如何制止，問題不在法令，問題出在有法卻難管的窘境，內政部要花那麼大力氣修法，將會曠日費時，倒不如研究現行紅單納稅控管政策如何徹底稽查執行，否則政策就如前述，頻繁無用，炒作依然橫行，導致市場麻痺無感。
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